... mert laikusként építkezni vicces

Építkezés generálkivitelező nélkül

... mit tehetsz ha hozzáértés nélkül építkezel?

2017. július 18. - Első Építkező

 asdasdaasd.jpg

Közel 8 hónapja hoztam meg eddigi pályafutásom legnagyobb döntését - elkezdtem építkezni. Gyors döntés volt, nem voltak kétségeim, ha picit is bizonytalan lettem volna, nem vágtam volna bele. Ha nem vagy biztos abban, hogy építkezni akarsz, ne vágj bele, pláne ne generálkivitelező nélkül! Ha Te vagy a kivitelező és lövésed nincs arról, hogy egy építkezés hogyan zajlik, Te is kösd fel a gatyádat, nem lesz egyszerű menet! Én hogyan vészeltem át az első 8 hónapot? Leírom Neked! ;)

Generállal vagy "magában", melyik az olcsóbb? - általában ez az építkezésbe vágók első kérdése. Ha nem építészeti oldalról nézzük a kérdést, két válaszút van:

  • Generálkivitelezővel építkezel, aki a teljes építkezésről 5 %-os áfatartalmú számlát fog adni.
  • Te leszel az építtető, Te szervezed össze a szakágakat és akár Te magánszemélyként veszed meg az építőanyagokat is, ebben az esetben 27 %-os áfát fog fizetni, DE a teljes építkezésed ÁFA részéből 5 millió forintig vissza tudsz igényelni (már a telekből is)

Nagyjából ennyi a lényeg, persze vannak kikötések, de ebbe ne is menjünk bele.

Alapvetően generálkivitelezővel építkezni drágább ugyan olyan műszaki színvonalon, ami érthető is. A generál mindent (majdnem mindent) elvégez helyetted, szemben azzal, ha Te szervezed össze a szakágakat. 

Nálam így nézett ki a szakikeresés: 

  • Kerestem egy építészet ( generálnál is lehet saját építészed), aki megtervezte a házikót,
  • kerestem egy kőművest ( akit ajánlás útján könnyen megtaláltam ),
  • bekértem baromi sok építőanyag árajánlatot ( megint csak könnyen megúsztam, egy településsel odébb van az a tüzép, akik szinte mindenben a legjobb árat adták), aztán döntöttam azok mellett, akik a legolcsóbban és legrugalmasabban kezeltek,
  • kerestem egy ácsot ( itt tovább tartott a dolog, de szintén ismerős ajánlására találtam egy korrekt és szimpatikus, és nem is elrugaszkodott áron dolgozó krapekot ), aki megcsinálja a tetőt és a zsaluzási munkákat,
  • kerestem villanyszerelőt ( aki ugyancsak ajánlás útján jött, korrekt és becsületes ),
  • gépészt nem kerestem, mert jó 5 éve ismerem azt, akivel meg fogom csináltatni a teljes gépészetet,
  • keresetm földgépest / tereprendezőt.
  • keresem (és egyre jobban kellene keresnem) ablakos céget,
  • a vakolás, burkolás egyéb "apró" munkák kivitelezői még odébb vannak, ezekkel egyelőre nem is foglalkozom.
  • ( ja és ne felejtsük el, hogy a közműveket, önkormányzati dolgokat is nekem kellett felhajtanom)

Ha nincsenek kapcsolataid és nincs pár ismerősöd, akik elfogultság ( és önigazolás / nyugtatás ) nélkül tudnak emberkét ajánlani, már itt meg fogsz izzadni, főleg ha annyira nem értesz az építkezéshez mint én. Már magát az árajánlatokat is nehézkes összehasonlítani, nem beszélve arról, hogy ameddig nem írsz valakivel alá, addig mindenki maaarha kezesbárány tud lenni.. Szerencsére nálam ez a rész flottult ment, mindenkivel meg vagyok elégedve.

Szakágak és építőanyagok összeszervezése, időzítése: 

A különböző szakik térben és időben való összeszervezése az igazi "pörformansz", mondom ezt úgy, hogy sok mindent nem kellett összehangolni. Talán a betonrendelés volt a legnehezebb, de a kőművesek jó fejek voltak, úgy időzítették a többi munkájukat, hogy a környéken legyenek és tudjanak ugrani, ha jön a beton (ugyanis a betonosok nagyon-nagyon úsznak felénk).

Az építőanyagrendelés is külön feladat, de inkább az volt a nehéz, hogy ki kellett számolgatni, hogy miből mennyit rendeljek. A tervdokumentációban elég katyvasz van, azt hagytam is, de szerencsére kaptam segítséget az épanyagosoktól és kőművestől is. Eddig nem volt gond, mindenből volt elég, még kis biztonsági tartalék is maradt.

Azért persze vannak csúszások, de még így is istenes a dolog. A gépészek a csőkiállásokat + egy hét csúszással vállalták be, ám legyen, addig lesz idő feltölteni. Azért mutatvány lesz még az ácsmunka összeszervezése és a gépészek - kőművesek összecsiszolása, de szerencsére mindenki rugalmas, próbálnak segíteni.

Már most voltak feszkós részek, például az alapásás elég szorosra sikerült, amikor a vasat szerelték még nagyban tisztítottam az árkot, de istenem, aki építkezik az sz*pjon is. :)

A generál mellett szól, hogy helyetted összeszerveznek mindent. A szomszéd alapját pikk-pakk felhúzták, én meg még a lábazatot locsolgatom. Ők felvonultak aztán egy seggel mindent megcsináltak, amit én két hétig szerveztem. Hiába, tud ez gyorsabban is működni, szóval ha fontos az időfaktor, GENERÁL!!

Sok-sok munkaóra kint a terepen

Habár sok mindent nem konyítok ( konyítottam :D ) az építkezéshez / építészethez, azért ásót tudtam fogni és adoniszi testemet is fel tudtam vonultatni. Értsd, beálltam én is pakolni, terepet rendezni, ásni, lapátolni, futottam a kőműves után a mérőszalaggal. Azt előre tudtam, hogy minden egyes nagyobb munkafázisnál ott akarok lenni, nem azért, hogy ellenőrizzek, hanem azért, hogy én is részese legyen a házikó építésének. Oké, persze voltak olyan helyzetek, amiknél kapásból kellett döntenem, de erre pont jó volt, hogy a kőműves azért sejtette, hogy Ő mit csinálna. Mivel én rendelem az építőanyagokat, már csak azét is jó volt, hogy mindig kint voltam, mert ha valamiből láthatóan kevés volt, kapásból tudtam hozni / hozatni.

A generálnak itt van baromi nagy előnye. Most úgy gondolom, hogy ilyen műszaki tartalommal 4-6 millió forinttal olcsóbban kijövök, mintha generállal építenék, de ha a saját munkabéremre levetítem, hát lehet, hogy a végén a generál győzne... de mondom még egyszer, ezt a részét azon kívül, hogy nagyon elfáradtam és agyban is lemerültem élveztem / élvezem.

Minőség kérdése 

Az ár mellett a minőség is nagy kérdés volt számomra. Sok rémtörténet kering az összecsapott generálos házakról, ellopott, be nem épített építőanyagokról, de lássuk be. Ez aztán tényleg kivitelező függő, mindegy hogy valaki egy kézben húzza fel a házad vagy a szakágak külön-külön jönnek.

A mi területünkön több házat is ugyan az a generál készít, amennyire én látom szépen dolgoznak. Legyen egy jó külsős műszaki ellenőröd, aztán csókolom, ha valami nem jó,  akkor egyszerűbb egy céggel veszekedni, mint a külön szakágakkal, akik egymásra mutogatnak.

nagy1.jpg

Oké, de ha hülye az első építkező, honnan tudja, hogy mikor ki és mi kell? 

Ha hozzám hasonlóan teljesen hülye vagy az építkezéshez, az utolsó burkolat lerakásáig lesz benned feszkó. Én nagyon jó kőművest találtam, aki úgy adta az árajánlatot (szerintem látta rajtam, hogy "biztos értelmes, de látszik rajta, hogy nem látott még port a paraszt"), hogy az egyes munkafázisok egymást követik. Megnyugtatott, hogy nem lesz gáz, 56 éves a mester, nem egy házat húzott fel és bízom benne, hogy nem én voltam a legtudatlanabb ügyfele. Szóval, igen, a kőműves. A tetőn, zsaluzásokon és szakági munkákon kívül mindent megcsinál a szerkezetépítésben. Kérdez, ha kérdezem válaszol, ha valamit át kell beszélni, mert nem egyértelmű, akkor elmagyarázza, hogy mi a szitu. Nagy segítség, Te is keress egy jól és jó áron, szépen és lelkiismeretesen dolgozó kőművest, aki emberien áll hozzád. ;)

A másik segítség az a rengeteg infó, amit különböző fórumokon, online portálokon és az "Építem a házam könyvsorozatban" olvastam. Tényleg érdemes nézelődni, youtubon-on keresgélni, mert mire eljutsz az egyes munkafázisokig mindenről lesz legalábbis minimális fogalmad.

Példa: Nem voltam tök hülye, amikor kiástuk az alapot és elkezdték szerelni az acélhálót... és kb ennyi volt a nagy tudásom, de ez is bőven elég volt ahhoz, hogy átlássam, hogy mi van és mire lesz szükség. A többiben segített az aranyember kőműves.

Oké, aki a kezdetek kezdete óta olvas, az tudja, hogy drága jó édesapámmal azért voltak összeszólalkozások, de mindenképpen neki is nagy köszönet, irtó sokat segített. Ennek ellenére ha a vízóraakna megsüllyed, bereped, a fogadás továbbra is áll ;)

* bocs, jut eszembe. E-napló. Ettől is voltak álmatlan éjszakáim, de pár kezdeti beállítás után minden rendben volt. Erről majd talán egy külön blogposztban.

De akkor generál vagy "saját építkezés"?

a mondjuk az 5. házamat építeném és 2 generállal 2 saját beruházással már elkészült volna, mernék javasolni, de így első #építkezekyolo -ként nem merek állást foglalni és szerintem nem is lehet. Találj becsületes kivitelezőt és bármelyik megoldást is választod, nem lesz gond (megőrülni meg fogsz, de #építkezekyolo) Most, hogy elolvastad a fenti bullshitet, azért összeszedettebben, pontokba foglalva az én érvezim.

Saját beruházás

Pro:

  • Azonos minőségi szinten biztosan olcsóbb ( ha a saját munkabéredet nem számolod)
  • Részese lehetsz / kell hogy legyél az építkezésednek
  • Az építőanyagokat saját magad tudod beszerezni, a 3360 db tégla és a kiszámolt beton biztosan be lesz építve
  • Olyan ablakot / ajtót, burkolatot stb... választasz, amilyet szeretnél, felár nélkül *
  • Az egyes szakágakat ismerni fogod, a kivitelezőket egyenként tudod versenyeztetni
  • Ha időközben változtatnál valamin (nem drasztikusan), akkor itt még könnyebben megteheted
  • A ház építését / annak költségét úgy ütemezed, ahogyan akarod
  • 5 millió forint áfa visszatérítése
  • Lehetőség "okoskodásra"

Kontra:

  • Rengeteg időd fog elmenni a szakágak és építőanyagok szervezésével koordinálásával
  • Részt kell venned az építkezésben ( feltéve ha nem szeretnél ott lenni :) )
  • Nem fogod a költségeidet olyan jól behatárolni mint egy generálkivitelezőnél
  • Ha nincsen elméleti / gyakorlati tapasztalatod az építkezésben, lesznek álmatlan éjszakáid és az egyes folyamatok között kell tanulnod
  • A garanciális ( vagy éppen nem ) problémákat nehéz bevasalni a kivitelezőn / kivitelezőkön ( egymásra mutogatnak )
  • 23 518 518 Ft-ig móka az 5 millió forintos visszatérítés, az ezen az összegen felüli áfát már keményen benyeled

Generál:

 Pro:

  • Gyorsabb
  • Egyszerűbb
  • Garanciális problémák könnyebb behajtása
  • Nem kell foglalkoznod a szakágakkal, építőanyagokkal és az sem baj, ha hülye vagy az építkezéshez
  • 5 % -os "végszámla"
  • Kulcsrakészen is kérheted, jól előre jelezhetők a költségek, tudsz tervezni
  • Egy céggel kell csak szerződést kötnöd

Kontra:

  • Azonos műszaki színvonalon drágább ( még az 5 %-os áfával is )
  • Mivel feladatokat engedsz ki a kezeid közül, ezért több lehetőséget kap a kivitelező az "okoskodásra"
  • Irtózatosan leterheltek a generálkivitelezők
  • Ha túlvállalják magukat és fenyeget a kötbér, össze tudják csapni a munkát ( ez a saját kivitelezéshez is odaférhetne )
  • Keretek közé vagy szorítva ( ablak, burkolat stb... típusok )
  • Ha a szerződött generál mégis kókler, akkor nem tudod a "hibás kivitelezőt" odébbpöckölni

Ti írtátok:
Janessz:

"Mindenképpen a generálkivitelező mellett szól, hogy esetében "gazdája" van a háznak.
Az egyes szakmák közti időpont-egyeztetéseket, ütemezéseket, és esetleges "oroszlánszelídítést" is ő végzi. Ez kívülállónak nem egyszerű.
Saját, összeszokott alvállalkozó-branccsal bír, ami nagyban egyszerűsíti az érdekegyeztetést, saját jól felfogott érdekében, persze.
"Olyan ablakot / ajtót, burkolatot stb... választasz, amilyet szeretnél, felár nélkül"
Minden joga megvan a Megrendelőnek, hogy bizonyos anyagokat, szerkezeteket ő válasszon ki, illetve szerezzen be. Ennek nem akadálya a generál szerződés.

 

Mivel bővítsem a listát? Kíváncsi vagyok a Ti meglátásaitokra!

Ismét kisbetűvel: isten ments, hogy szakmai fórumnak tekintsen bárki is ( megkaptam, hogy osztom az észt, pedig itt nincs miből, nekem is kevés van:D ), saját eccceri hóthülye emberként írom le a saját tapasztalataimat / tapasztalásaimat.

"napi jelentés:"

Facebook oldal

A bejegyzés trackback címe:

https://elsoepitkezo.blog.hu/api/trackback/id/tr912671579

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Janossz 2017.07.18. 19:22:43

Mindenképpen a generálkivitelező mellett szól, hogy esetében "gazdája" van a háznak.
Az egyes szakmák közti időpont-egyeztetéseket, ütemezéseket, és esetleges "oroszlánszelídítést" is ő végzi. Ez kívülállónak nem egyszerű.
Saját, összeszokott alvállalkozó-branccsal bír, ami nagyban egyszerűsíti az érdekegyeztetést, saját jól felfogott érdekében, persze.
"Olyan ablakot / ajtót, burkolatot stb... választasz, amilyet szeretnél, felár nélkül"
Minden joga megvan a Megrendelőnek, hogy bizonyos anyagokat, szerkezeteket ő válasszon ki, illetve szerezzen be. Ennek nem akadálya a generál szerződés.

Első Építkező 2017.07.18. 20:48:56

@Janossz: Szia! Köszi a kiegészítést! Frissítem vele a cikket, ha nem bánod a nick-ed feltűntetésével! :)

Janossz 2017.07.18. 20:57:57

@Első Építkező: Még egy "apróság". Ellenőrizhető referenciákkal bíró generál. Ez fontos.

Axioma 2017.07.19. 15:33:15

Generalosnal azert eleg eros ellenerv, hogy ha hoz jo komuvest de rossz vizszerelot, aki leginkabb nem is szeretne dolgozni (majd kesobb fittingekkel keruli a villanyszerelo kesz munkajat... grrr), akkor eleg nehez csak ot lecsereltetned.
Kedvenc feltetelem szerzodes elottre: a kovetkezo ket kifejezes tiltott: "Igy szoktuk" es "Jo lesz az ugy". (Nem, sajnos a mienknel anno ez meg nem kerult bele...)

Mária Bognárné 2017.07.19. 17:46:51

Nagyon hasznos bejegyzéseket találtam! A lányomék is most kezdenek építkezésbe, a kivitelezők kiválasztásánál tartanak! Nagyon nagy különbsègek vannak munkadíjban! De számunkra nem elfogadható, hogy a munkadíj drágább legyen az anyagátnál! Ez máshol hogy mozog? Milyen arányokra lehet manapság számítani?

Első Építkező 2017.07.19. 20:59:13

@Mária Bognárné: Erről is sokan kérdeznek. Sajnos kivitelezői díjról nem igazán tudok nyilatkozni, nem igazán verseneztettem meg őket. Tervezési díjban viszont látom, hogy irtózatosan széles a paletta.
Ha érkezik elég infó, szívesen írok egy "építkezési átlagárak" bejegyzést. Nem mondom, hogy reprezentatív lesz, de mégis kiindulópont. :)
Ha valaki kedvet érez és megosztaná, hogy nála a szakágak / egyes műveletek milyen munkadíjon mentek, akkor írjatok az elsoepitkezo@gmail.com címre. Nevet nem tűntetek fel, de egy megyét / települést írjatok. :)

karikaV43 2017.07.19. 22:15:32

@Mária Bognárné: generál kivitelezéssel foglalkozom.
Az anyagár-munkadíj aránya átlagos anyagoknál ma 50-50%.
Ettől nagyon eltérő ajánlatok nekünk gyanúsak szoktak lenni.
A túl olcsó általában kókler vagy valamit nagyon kispórol.

mertezműanyag (törölt) 2017.07.19. 23:20:20

Generál. Mi is így építkezünk, komoly csapat, helyből, jól ismerjük, referenciákkal együtt. Akinek nem szakmája, és még mellette dolgozik is, nekünk még 3 gyerekünk is van mindehhez, szerintem így jön ki jobban. Nekünk ez az első zöldmezős vállalkozásunk, de annyi tapasztalatunk van, hogy két családi házat és egy nyaralót már felújítottunk úgy, hogy a munkákat vagy mi, vsgy barátok

mertezműanyag (törölt) 2017.07.19. 23:22:52

@mertezműanyag: vagy mesterek csinálták. Tehát van némi tapasztalatunk, de áfa ide vagy oda, én nem mertem volna belevágni... csak generállal. A lényeg, hogy jól meg kell nézni, kivel is szerződünk!

mertezműanyag (törölt) 2017.07.19. 23:28:53

@Első Építkező: szerintem 240-250e/nm alatt nem lehet elvállalni generál kivitelezéssel. Gondolom Bp. vagy Pest megye ennél drágább. Komárom-Esztergomban ez egy normális ár, ha nem is alacsony. Vegyük figyelembe, hogy az építőanyagok ára meredeken emelkedik, sok minden hiánycikk, a szakképzett munkaerőt is beleértve...

Balublue 2018.03.19. 08:55:54

Szia. Mi is hasonlò cipőben jàrunk, nyàron kezdenènk az èpìtkezèst.

Megadnàd a kőműves elèrhetősègèt?

Köszönöm.

Első Építkező 2018.03.19. 10:21:55

@Balublue: Szia! Kérlek, írj egy mailt az elsoepitkezo@gmail.com -ra vagy egy privát üzenetet a

Revenge Lóránt 2019.03.29. 15:01:13

Pont a pro érvek miatt szerződtem én is generálkivitelezővel és nem is az alsókategóriás mezőnyben keresgéltem, több mint 80 cégből választottam ki a befutót, de finoman szólva nem jött be. Most magam veszem át a stafétát és esküszöm, nem is a pénzügyi része motivál, de minőséget úgy tűnik csak akkor várhatol el, ha személyesen adom az alvállalkozó tudtára, hogy mi az elfogadható színvonal.
Íme egy bőven 300e fölötti nm áras kivitelezés a Brillbau Kft jóvoltából a szakítás pillanatáig:
igyepulahazam.blog.hu/

Szóval ha az ember rászánja az időt és alaposan utánamegy mindennek, nem feltétlenül rossz választás a saját szervezés. De mégjobb lenne, ha az ember rászánja a pénzt, akkor azt kapja, amiben megállapodott. El vagyok szállva az igényeimmel igaz? ...

Revenge Lóránt 2019.12.17. 11:24:16

A fentebb említett generálkivitelező megpróbálja eltüntetni a kivitelezésről készült képeket, így a blogom költözni kényszerült. Itt tekinthetitek meg a Brillbau Kft által képviselt minőséget:
igyepulahazam.blogspot.com/